Bản án: Cẩn thận kẻo “nắm đằng lưỡi” khi mua nhà bán đấu giá
Cho đến nay, bà Phan Thục Khắc Linh (Bình Định) vẫn chưa vào được nhà ở của mình mặc dù đã bỏ ra tiền tỷ để tham gia đấu giá thành. Trước đó vào năm 2008, bà Linh đã trúng đấu giá tài sản thi hành án là ngôi nhà và đất ở của bà Nguyễn Thị Sắc (tọa lạc 2 mặt đường Hùng Vương – Trần Nhân Tông, TP. Quy Nhơn). Đây là tài sản mà bà Sắc thế chấp bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng TMCP Nam Á – Chi nhánh Quy Nhơn. Sau 4 năm không nhận được tài sản, đi lại nhiều lần quá mệt mỏi và tốn kém, bà Linh đã nhờ cơ quan Nhà nước can thiệp trả lại tiền đã nộp.
(Pháp lý) – Trong những năm qua, công tác bán đấu giá tài sản nói chung trong đó có bán đấu giá tài sản thi hành án dân sự (BĐGTSTHA) đã góp phần giải quyết số lượng lớn án tồn đọng ở các cơ quan thi hành án dân sự (THA) và nâng giá trị các tài sản của người phải thi hành án được bán đấu giá tăng lên, đảm bảo khách quan, đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, công tác BĐGTSTHA vẫn còn những khó khăn, vướng mắc nhất định… Bài viết sau đây sẽ đề cập đến sự bất cập trong công tác bàn giao nhà BĐGTHA cho người mua đã và đang xảy ra tại Bình Định và đưa ra những giải pháp mang tính gợi mở để góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác BĐGTHADS trên phạm vi cả nước nói chung.
n
Những khổ chủ bất đắc dĩ
Mua nhà qua đấu giá tài sản để thi hành án (THA) cứ tưởng là chắc chắn và là “rẻ” so với thị trường, nhưng nhiều người không ngờ lại gặp quá nhiều rắc rối sau đó…
Cho đến nay, bà Phan Thục Khắc Linh (Bình Định) vẫn chưa vào được nhà ở của mình mặc dù đã bỏ ra tiền tỷ để tham gia đấu giá thành. Trước đó vào năm 2008, bà Linh đã trúng đấu giá tài sản thi hành án là ngôi nhà và đất ở của bà Nguyễn Thị Sắc (tọa lạc 2 mặt đường Hùng Vương – Trần Nhân Tông, TP. Quy Nhơn). Đây là tài sản mà bà Sắc thế chấp bảo đảm tiền vay tại Ngân hàng TMCP Nam Á – Chi nhánh Quy Nhơn. Sau 4 năm không nhận được tài sản, đi lại nhiều lần quá mệt mỏi và tốn kém, bà Linh đã nhờ cơ quan Nhà nước can thiệp trả lại tiền đã nộp.
Trường hợp thế chấp tài sản bên thứ ba: Ông Hồ Hữu Đức và bà Nguyễn Thị Lan – Chủ doanh nghiệp tư nhân và là chủ tài sản, thế chấp tài sản vay tiền tại Viettinbank – Chi nhánh Phú Tài (Bình Định), nhưng đến hạn trả đã chây ỳ, không chịu trả, lẩn tránh, có dấu hiệu lừa đảo. Viettinbank đã khởi kiện và thắng kiện. Trì trật mãi sau 3 năm mới bán đấu giá (BĐG) thành. Người mua trúng tài sản là bà Phạm Thị Thu Hiền đã làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên cho đến nay đã gần 2 năm, cơ quan THA không bàn giao được tài sản cho người mua trúng. Mỗi lần tổ chức cưỡng chế giao tài sản, ông Đức – bà Lan đều đưa cha mẹ già trên 85 tuổi đến ở, nằm ì trong nhà. Để kéo dài thời gian thi hành án, ông Đức – bà Lan còn gửi đơn khiếu nại lên Thanh tra Bộ Tư pháp, khiếu nại tổ chức BĐG đã không thực hiện đầy đủ việc kiểm tra tài sản trước khi BĐG…
Một trường hợp khác có thời gian kéo dài kỷ lục. Năm 2004, Cơ quan THA thành phố Quy Nhơn ủy quyền Trung tâm DV BĐG tài sản tỉnh Bình Định tổ chức BĐGTS là nhà và đất ở của ông Nguyễn Văn Lý ở xã Nhơn Lý, TP. Quy Nhơn để thi hành bản án. Kết quả ông Huỳnh Văn Quyền là người trúng đấu giá mua được tài sản BĐGTHA và nộp tiền mua tài sản xong. Tuy nhiên đến nay hơn 11 năm, Chi cục THA DS thành phố Quy Nhơn vẫn không cưỡng chế giao tài sản được cho ông Quyền. Bức xúc, ông Quyền đã gửi đơn khiếu nại đến Trung tâm DVBĐG và cơ quan THA nhưng chưa được giải quyết, kể cả tiền ông Quyền đã nộp cũng không được trả lại (?)
Trước khi tham gia đấu giá tài sản THA, khách hàng đã được tổ chức BĐG thông báo rõ chi tiết về tài sản THA và những hạn chế về về tài sản trong đó có rủi ro (nếu có). Tuy nhiên sau đó vì nhiều lý do khách quan vụ việc kéo dài nhiều tháng nhiều năm vẫn không nhận được tài sản khiến cho khách hàng bức xúc quay lại khiếu kiện, khiếu nại… chính tổ chức BĐG. Có vụ việc căng thẳng đến mức người trúng đấu giá đòi mang bộc phá đến phá tan trụ sở tổ chức BĐG. Nguyên nhân chính là do tài sản THA đã được kê biên, định giá nhưng vẫn còn giao cho chủ sở hữu (là người phải THA) quản lý, sử dụng nên khi đấu giá xong thì người phải THA tiếp tục “cố thủ”. Ngoài ra còn là do chấp hành viên chưa giải quyết sạch về mặt pháp lý đối với tài sản đưa ra BĐG để thi hành án, chẳng hạn nhà và đất ở có phần mằm trong lộ giới, Cơ quan THA chỉ định giá về tài sản trên đất, còn phần đất nằm trong lộ giới không định giá bán (do pháp luật không qui định chi tiết).
Một phiên bán đấu giá tài sản bằng hình thức bỏ phiếu kín (ảnh minh họa)
Một phiên bán đấu giá tài sản bằng hình thức bỏ phiếu kín (ảnh minh họa)
Điêu đứng nhất vẫn là trường hợp các khổ chủ mua trúng nhà BĐG chưa kịp làm thủ tục hoặc làm xong thủ tục nhưng chưa bàn giao thực tế đã bị cơ quan có thẩm quyền kháng nghị bản án phúc thẩm. Đơn cử như trường hợp ông Lê Văn Thơ (phường Nhơn Bình, TP. Quy Nhơn) đã mua đấu giá được ngôi nhà của ông Lê Văn Minh ở phường Trần Quang Diệu, TP. Quy Nhơn, từ tài sản BĐG cuối năm 2003. Ông Thơ đã nộp đủ tiền, nhưng đến nay hơn 15 năm không được giao nhà, mặc dù đã trải qua tới 20 lần xét xử chưa xong. Nguyên nhân là do ông Thơ đã mua nhà BĐG trong vụ án bị cơ quan chức năng kháng nghị nên cứ kéo dài mà không có cách giải quyết. Ông Thơ gửi đơn khiếu nại khắp nơi và cho biết tiền mua tài sản một phần là tiền ông vay mượn với lãi suất cao. Trong thời buổi đồng tiền buôn bán kinh doanh vậy mà đành phải bó gối ngồi chờ tháng nọ năm kia để được giải quyết nhận tài sản thì thật là không công bằng.
Chế tài trách nhiệm chưa đủ mạnh (?)
Điều 258 Bộ luật Dân sự năm 2005 về quyền đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc bất động sản từ người chiếm hữu ngay tình quy định: “Chủ sở hữu được đòi lại động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động sản, trừ trường hợp người thứ ba chiếm hữu ngay tình nhận được tài sản này thông qua BĐG hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”
Điều 4, Nghị định 17/NĐ-CP cũng quy định về bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản BĐG: “Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản BĐG. Trong trường hợp có người thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đã BĐG thì việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Trong trường hợp có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc sửa đổi một phần hoặc hủy bỏ toàn bộ các quyết định liên quan đến tài sản BĐG do có vi phạm pháp luật trước khi tài sản được đưa ra BĐG nhưng trình tự, thủ tục BĐGTS đó bảo đảm tuân theo đầy đủ quy định của pháp luật thì tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người mua được TSBĐG. Tổ chức, cá nhân có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Ngày 26/7/2010, Liên bộ Tư pháp, TAND tối cao, Viện KSND tối cao đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC hướng dẫn: “Trường hợp bản án, quyết định bị kháng nghị đã được tổ chức thi hành một phần thông qua BĐG nay bị hủy, sửa thì cơ quan THA tiếp tục hoàn thiện thủ tục theo quy định của pháp luật cho bên mua đấu giá, trừ trường hợp thủ tục BĐG vi phạm quy định pháp luật”.
Như vậy về mặt pháp luật đã có chế tài bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua tài sản qua BĐG. Tuy nhiên nhìn từ góc độ chế tài trách nhiệm của của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bảo đảm việc thực hiện quyền, lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản BĐG chưa thật sự kiên quyết, đủ mạnh để thúc đẩy sự nhập cuộc. Bởi nếu có người thứ ba tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đã BĐG thì việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản đó được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Và pháp luật hiện nay cũng không có quy định xử lý một Chấp hành viên nếu không tiếp tục hoàn thiện thủ tục theo quy định của pháp luật cho bên mua đấu giá trong trường hợp bản án, quyết định bị kháng nghị đã được tổ chức thi hành một phần thông qua BĐG nay bị hủy, sửa.
Chính vì lý do trên, theo ông Lê Công Tâm – GĐ Công ty TNHH Dịch vụ ĐG&TV Công Minh, dẫn tới các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước chưa thực hiện hết trách nhiệm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua được tài sản BĐG, cố ý kéo dài thời gian mà không có lý do chính đáng.
Phải tự bảo vệ quyền lợi chính mình ?
Trước tình trạng chủ cũ giữ lại giấy tờ nhà đất gây nhiều khó khăn cho người mua tài sản BĐG khi muốn giao dịch (vì khi có đơn khiếu nại của chủ cũ thì ngay lập tức việc giao dịch của họ sẽ bị ách lại vì các phòng công chứng không muốn rắc rối), để đảm bảo quyền lợi cho người mua tài sản BĐG được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo luật định, theo một cán bộ THA, cần xem xét sửa đổi lại quy trình THA, theo hướng Cơ quan THA chỉ ký hợp đồng với tổ chức BĐG đưa tài sản ra bán đấu giá khi đã trực tiếp quản lý tài sản và đã có “mặt bằng sạch”; hoặc chỉ khi nào căn nhà không còn người ở, được niêm phong mới mang ra đấu giá…
Chấp hành viên Cục THADS tỉnh công bố quyết định cưỡng chế giao tài sản BĐG (ảnh minh họa)
Chấp hành viên Cục THADS tỉnh công bố quyết định cưỡng chế giao tài sản BĐG (ảnh minh họa)
Còn theo Luật sư Lê Hoài Sơn (Đoàn Luật sư Bình Định), trong những trường hợp như thế này, cấp có thẩm quyền khi cấp giấy tờ sở hữu cho người mua chỉ cần ra quyết định, thông báo hủy bỏ giá trị pháp lý của giấy tờ chủ quyền cũ đã cấp là tự nhiên bị vô hiệu. Đồng thời, khuyến cáo các tổ chức hành nghề công chứng không nên “băn khoăn”, từ chối yêu cầu giao dịch, sang tên đối với các trường hợp mua nhà đất qua BĐG, bởi người mua đấu giá được Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp của họ đối với tài sản đã mua.
Đối với tài sản BĐG sau khi trúng BĐG, nhưng chưa được hoàn tất thủ tục và bàn giao thực tế phát sinh kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm. Trong trường hợp này, hầu hết các cơ quan THA lập tức phát hành văn bản tạm hoãn, theo đó các cơ quan có chức năng “đóng băng” quyền công chứng và thủ tục chuyển dịch tài sản cho người mua, chưa nói đến việc bàn giao nhà trên thực tế.
Có ý kiến cho rằng cần phải rút ngắn thời gian xem xét kháng nghị sau khi bản án có hiệu lực (theo luật hiện hành, thời hạn kháng nghị giám đốc thẩm là 3 năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật) để giảm bớt phát sinh hệ quả. Song nếu rút ngắn thời gian sẽ dẫn tới nảy sinh bất cập khác khi đó bản án sẽ không được xem xét thấu đáo và quan trọng hơn quyền được khiếu nại của đương sự sẽ bị hạn chế không phù hợp với tinh thần cải cách tư pháp hiện nay.
Vì vậy, theo chúng tôi trong khi chờ ban hành Luật Đấu giá tài sản và hệ thống luật pháp Việt Nam chưa theo kịp thực tế, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chính mình, người mua tài sản BĐG thi hành án cần phải tỉnh táo xem xét kỹ thủ tục pháp lý và tài sản cần mua, đặc biệt phải tranh thủ sự tư vấn của chuyên gia luật và chuyên gia về tổ chức BĐG trước khi đưa ra quyết định cuối cùng, để hạn chế rủi ro.
Cùng Danh Mục:
Liên Quan Khác
Leave a Reply